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负债近2万亿,恒大暴雷!创始人卖楼、卖资产以回血?

2021-10-08 14:13
海西商界
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来源|海西商界(haixishangjie)

作者|松月樱

如今的恒大如强弩之末,众叛亲离。而未来的恒大是否能够逆风翻盘,还是个未知数。

10月4日早盘,中国恒大、恒大物业均发布公告称,宣布在港交所暂停交易。目前两家公司没有透露暂停交易的原因。但市场预判,或许与恒大成交量大幅度变动有关。

据传,同样在当日宣布停牌的合生创展拟收购恒大物业约51%股份,获恒大物业控股权,交易金额400亿。对此,恒大方面暂无回应,而合生方面则回应“以公告为准”。

就在恒大地产、物业停牌当日,其余恒大系却全线大涨。其中,恒大汽车股价暴涨31%,恒腾网络也上涨12%。

上涨的背后,有从地产、物业转股而来,也有因收购传闻而进场的。但更多股民认为,此举是“刀口舔血”,甚至悲观预测4日主力拉升只是为了留点逃命空间。

实际上,自暴雷以来,风口浪尖上的恒大一改往日“缩头乌龟”的作态,动作频频力求“挽狂澜于既倒,扶大厦之将倾”。

从向投资者进行债券付息,到承诺保质保量顺利交楼,再到辟谣破产传闻,甚至这次的停牌交易。

除了表态,恒大还将旗下多项资产股份进行售卖,共回笼资金142.88亿元;旗下香港、广州等总部大楼进行出售清算,以寻求资金回流。

曾经的许家印表示:“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!”

90年代的许家印,也正是一无所有的时候。不过彼时的他,虽一无所有,但他的背后却有着一帮子需要负责的兄弟。

是创始人,也是大哥。曾经的许家印是在打拼自己的世界,如今的许家印是在改变自己的世界。从某种程度上来说,许家印只是换了个方式继续前行。

高光中的恒大

从小出生在农村的许家印有着一颗想要去更大的世界看看的心。在以周口市第三的成绩考入武汉钢铁学院冶金系后,许家印顺势进入钢铁厂工作。

仅一年时间,许家印就当上了车间主任。恶劣的工作环境摧蚀着工人们的意志,而许家印为了给员工们提高福利,变卖了公司废料,结果被公司上级调查。无奈之下,他只能选择离开舞阳钢铁公司。

而这次离开成为了他进入房地产行业的契机。恰逢80年代的中国,正处于房地产萌芽的时代。1991年,全国商品房销售额仅237.9亿元;到1992年,销售额陡然增至426.6亿元,较上一年增长0.8倍。

1992年,许家印进入深圳中达集团工作,短短一年内,他就从一名业务员升职成为了办公室主任,可见其出色的业务能力。但即使许家印为公司拿下了2亿元的房地产项目,也只是个月薪2000元的工具人。在和老板商讨加薪无果后,他决定离开中达集团,去创造属于自己的一片天地。

1994年,有关于商品房预售制度的出台更是加快了房地产融资的速度。许家印在这个时间点搭上了时代政策的快车。1996年,凭着此前多年的人脉积累和实力储备,许家印创办恒大实业集团有限公司,在广州打造了金碧花园楼盘,并创下了13个楼盘同期开发的记录。

随着1997年亚洲金融危机的爆发,房地产销售逐渐成为中国新的经济增长和消费热点,恒大借此发展,并与2009年成功在港交所上市。

上市只是恒大壮大的第一步。由于国家对房地产政策持续放宽,截至2017年,房地产开发投资占全社会固定投资的比重已经增至17.1%。

借着这股东风,恒大的发展“更上一层楼”,成功布局了全国80多个城市,拥有项目150多个,其市值及金额双双突破百亿大关,稳居中国房企第一军团。

成为中国房企第一军团的恒大,野心在不断膨胀。恒大已经不仅仅将自己的商业版图局限于房地产行业,许家印还分别在汽车、物业、互联网、健康、饮料、体育的等行业形成多元化的布局。

比如,恒大集团旗下拥有已经上市的恒大汽车、恒大物业和恒腾网络,以及并未上市的有恒大房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等等。

纵观历史上的企业发展史,很少有企业是因为布局其他行业而赚得盆满钵满。每个行业都有其行业龙头,就如恒大冰泉的竞争对手农夫山泉,恒大童世界的竞争对手方特、上海迪士尼等等,只是将这些产业作为副业的恒大,虽投入大量资金,经营却力不从心。

倒塌恒大

激进扩张的后果是亏损严重,资金链断裂。

以恒大冰泉为例,许家印为了恒大冰泉可以匹敌农夫山泉,其广告投入就已经超过60亿元。但恒大冰泉的收益并不好,在2013年-2016年三年间,就已经亏损了40亿元。除此之外,恒大童世界的建设资金超上亿元,更不用提其他项目的投入和亏损资金。

屋漏偏逢连夜雨,恒大的财务也出现了危机。由于恒大最近几年不断向外扩张,虽有盈利但也有巨额负债,2020年恒大剔除预收账款的资产负债率为83.4%,净负债率159.2%,现金短债比0.47。

此时,正好有一双无形的手捏住了恒大的经济命脉。2020年,当时房地产的过于火爆直接导致炒房过热,而房价上升又间接导致了许多年轻人生育、住房等社会压力变大。

国家为了控制房地产企业有息债务的增长,设置了“三条红线”。“三条红线”的三条指标分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。

好巧不巧的是,恒大三条红线全踩。但值得注意的是,恒大今年上半年的营业利润为193.7亿元,虽没有之前高,但是还不至于说恒大出现了较大亏损。

问题就出在于恒大“融资”的模式。拥有如此高利润的恒大并没有盈利,而是将所赚到的钱作为“保证金”去融资。从另一层面来说,恒大不断扩张的方式就是通过向银行借更多的钱,并使得自己在盈利的情况下去承担大量的债务。

如此反复,恒大陷入了盈利与负债的死循环当中。如果政策没有发生变化,恒大依然可以如此运营下去。可如今恒大陷入两难的境地,既不能向金融机构再增加有息负债,并且在旧债到期后需要全部归还,但恒大已经没有足够的资金流来偿还如此巨额的债务。

另一方面,由于恒大的主营业务为房产,受房产变卖周期长的影响,债务到期的速度远远快于变现的速度。除此之外,受恒大财务爆雷的影响,恒大旗下楼盘都有“烂尾”的风险。楼盘无法交付,业主亏损严重,恒大的信誉问题也越来越严重。

其实,今年陷入危机的房地产不止恒大这一家。据中房网统计,截至到8月24日,已经有超过244家房企破产。国家政策和市场大环境正在给房地产行业持续降温。

不同的是,和许家印同处于房地产黄金时代的王健林嗅到了国家政策变化的气息,迅速变卖资产,以求万达更加稳定的发展。而占尽先机的许家印依然在国家政策的大环境下猛然激进,这或许与他背后的男人有些许的联系。

房地产神话编织手

如果说国家政策是恒大的机遇与挑战,那么任泽平就是给恒大进军房企编织的一场华丽美梦。

2017年12月,许家印用1500万年薪将任泽平纳入自己的公司。在当时,任泽平可是个有名的主。2014年,任泽平因为成功预测了沪指上半年“5000点不是梦”的走势而名声大噪。在一年后,又成功预警股灾“海拔已高风大慢走”,成为了业内的知名人士。

许家印或许就是看中了任泽平的“网红”经济学家身份和他背后的人脉才邀请他来做恒大的首席经济学家。其实并不然,许家印聘请任泽平还有另外一个更重要的原因-任泽平永远鼓吹房价上涨的理论,这与他对房地产的野心如出一辙。

任泽平在恒大仅仅只任职了短短三年,就离开了恒大。任泽平走的时候给许家印写了一句话:“感谢恒大集团许家印先生的信任和支持,许先生大格局大情怀。”对此,恒大和许家印并没有回应。回顾在恒大的三年,任泽平的贡献可以说用五根手指头都可以数得出来。

“新基建”是任泽平在恒大这几年最重要的研究成果。虽然这给恒大的新能源汽车事业铺了路,刺激了恒大的房地产主业,但实际上弊远远大于利。

说白了,任泽平就是在后方给恒大提供理论燃料的。可是,理论出现了问题,导致恒大这辆高级车熄了火。正如著名经济学家刘胜军抨击任泽平最大的特点就是“煽情”、“忽悠”、“见风就是雨”。

任泽平的核心竞争力就是“唱多”,其实他不牛,只是很会吹牛。其中出自任泽平最有名的论断是“中国未来10年一二线城市房价翻二倍,三四线城市房价翻三倍。”

有了任泽平的理论预测作为支撑,许家印的胆子越来越大,恒大产生的泡沫也越来越多。

恒大的最后一层窗户纸被捅破。2021年7月,广发银行宜兴支行请求法院冻结恒大地产1.3亿元资产。虽然这对于恒大来说只是一比小钱,但却引起了市场和投资者的恐慌。现如今,许家印只能公司的部分股份进行售卖。

恒大出售旗下多项资产回笼资金142.88亿元,其中包括恒腾网络集团有限公司11%股份、盛京银行1.9%股份、深圳市高新投7.08%股权、出售5个地产项目股权及非核心资产、恒大冰泉49%的股权。另外,公司高层正在商讨出售恒大物业和恒大汽车的部分股份以及通过卖楼等方式以减轻目前的流动性压力。

造成恒大如今的局面的黑锅并不能完全只能让任泽平背,或许他真的对当时恒大的经济战略产生了一定的影响,但真正的决定因素在于他—许家印。

结语

正如刘胜军所说,像许家印这样大胆的企业家,缺的不是胆量,而是理性。可曾经的许家印也是有理性的地方。

2018年的时候,恒大就遭遇了一场金融危机。走投无路的时候,许家印想到了去香港寻求刘銮雄和郑裕彤的帮助。可是这两位大佬起初对许家印置之不理,但许家印并没有放弃,而是陪着他们一起去种地,正是这种锲而不舍的精神感动了刘銮雄和郑裕彤。

这两位大佬的投资最终帮助许家印渡过了难关。除此之外,今年6月份,许家印也将恒腾网络7%的股份进行出售,马化腾花了20.69亿元将此买了下来,这也为恒大的财务现状有了一定周转的余地。

过去的恒大有多辉煌,如今的恒大就有多落魄;曾经的许家印可以为了恒大的危机放下身段去求助别人,如今的许家印已没有贵人可以相助只能自己突围。而恒大产生的裂痕到底有多大,或许只有许家印本人才知道。

面对上万亿的资金漏洞,许家印如今所做的措施或许只是一些凤毛麟角的补救。如若许家印还无法求得资金回流,或许恒大将有很长一段时间会处于黑暗之中。不过,恒大能走到如今的地位,势必有其资源优势与卓越的能力,正所谓“百足之虫,死而不僵”,仍然相信,恒大还有机会。

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